רוכשים דירה ובדרך לקחת משכנתא? מזל טוב! 🙂
המושגים בתחום המשכנתאות יכולים להישמע קצת מפחידים, אז ריכזנו לכם כאן בשפה פשוטה כמו שאנחנו אוהבים ברייזאפ, כמה מושגים בסיסיים שכדאי להכיר, והם לא חייבים להיות מסובכים.
1. הון עצמי
החלק שנשלם על הדירה מכספנו הפרטי - חסכונות, סיוע מהורים וכדומה.
רוכשי דירה ראשונה מחויבים להביא לפחות 25% הון עצמי בעת רכישת הדירה, על פי הוראות בנק ישראל.
זה אומר שאם ערך הדירה הוא מיליון שקלים ושילמנו 350 אלף ש״ח, המשמעות היא ששילמנו 35% מערך הדירה באמצעות הון עצמי ועל 65% מערך הדירה ניקח משכנתא.
2. יחס מימון
מושג חשוב שמשפיע על הריבית של המשכנתא, הוא משקף את היקף המשכנתא ביחס לערך הדירה.
אם מחיר דירה עומד על מיליון שקלים ולקחנו משכנתא של 650 אלף ש״ח, המשמעות היא שלקחנו משכנתא ביחס מימון של 65%.
באופן כללי, ככל שיחס המימון יהיה נמוך יותר - הסיכון עבור הבנק יורד ולכן הריבית שיציע תהיה נמוכה יותר (זה עובד לפי מדרגות). על פי הוראות בנק ישראל זוג צעיר שרוכש את דירתו הראשונה לא יכול לקחת משכנתא ביחס מימון העולה על 75%.
באשר למשפרי דיור (מוכרים דירה כדי לקנות לדירה אחרת) יחס המימון הוגבל ל-70%.
עבור משקיעים (רוכשי דירה שניה ומעלה) יחס המימון הוגבל ל-50%.
בתוכניות הממשלתיות (מחיר למשתכן / דירה בהנחה) צריך לקחת בחשבון שהחישוב עובד קצת אחרת.
3. החזר חודשי
הסכום אותו נחזיר מדי חודש לבנק כדי לפרוע את המשכנתא. הוא מורכב מהקרן (ההלוואה עצמה) ומריביות והצמדה שאנחנו משלמים לבנק כל חודש.
כלומר, אם ההחזר החודשי שלנו למשל הוא 4,000 ש״ח בחודש – חלקו מוקדש להחזר ההלוואה עצמה וחלק הוא תשלום ריביות והצמדה. ההחזר החודשי יכול להשתנות מחודש לחודש, תלוי בשינויי אינפלציה וריבית המשק.
כדי להיכנס למשכנתא טובה ויעילה וכזאת שמאפשרת להמשיך את החיים עצמם, יש חשיבות אדירה בניהול התזרים, בעזרתו אפשר לדעת מה יכולת ההחזר שלנו ומה המשמעות שלו על רמת החיים שלנו.
4. יחס החזר מההכנסה
מדד חשוב נוסף הוא היחס בין תשלום המשכנתא החודשי לבנק לבין השכר שלנו. הרגולציה של בנק ישראל הביאה לכך שבפועל הבנקים לא מאשרים החזר חודשי שעולה על 40% מסך ההכנסה הפנויה.
מה זו הכנסה פנויה? ההכנסה נטו ואחרי ניכוי של הלוואות או התחייבויות קבועות (אם יש). לדוגמה, ההכנסות החודשיות הן 10,000 ש״ח נטו בחודש אבל יש לכם הלוואה לשנתיים עם החזר חודשי של 2,000 ש״ח. מבחינת הבנק אתם מרוויחים 8,000 ₪ ומהסכום הזה הוא יתחיל לגזור לכם את האחוזים.
שימו לב שהבנק מחשיב התחייבות קבועה כהלוואה שתקופת הסיום שלה עולה על שנה וחצי.
חשוב לזכור, מה שהבנק מוכן לאשר זה כמובן חלק משמעותי, אבל החלק המשמעותי יותר הוא לנהל את התזרים בצורה טובה כדי לראות מה נכון לכם, מבחינת רמת החיים שאתם רוצים, ולא רק לפי מה הבנק מאשר.
האישור של הבנק לא בהכרח נותן חותמת לכך שמדובר בעסקה שטובה לנו.
5. לוח שפיצר
מילה שיכולה להישמע קצת מפחיד, ״שפיצר״ היא פשוט שיטת ההחזר הנפוצה ביותר כיום בשוק המשכנתאות, לפיה מחשבים כמה אנחנו צריכים להחזיר כל חודש.
ההגיון שלו פשוט: לוח תשלומים שמחלק את סכום החוב, פלוס הריביות, בצורה שווה על כל חודשי ההלוואה.
לדוגמה, נניח לקחתם הלוואה של 10 ש״ח למשך שנה, עליה תשלמו לאורך חיי הלוואה ריבית של שני שקלים (כלומר, סך הכל אתם חייבים להחזיר לבנק 12 ש״ח). המשמעות היא שבלוח שפיצר תחזירו כל חודש שקל אחד לבנק.
צריך לזכור ששינויים במדד או בריביות השוק יכולים להעלות או להוריד את ההחזר החודשי. כמו כן, חשוב להבין שככל שנפרוס את החוב לתקופה ארוכה יותר, כך נשלם יותר תשלומי ריבית לאורך זמן. לפעמים גם, הרבה יותר.
6. צמוד למדד
״צמוד למדד״ זה מושג שמרחף מעל המשכנתא וחשוב להבין אותו. בכל 15 לחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מודיעה לנו באמצעות מדד המחירים לצרכן האם המחירים במשק עלו או ירדו.
מדד המחירים לצרכן זה בעצם אינפלציה. אם לקחתם משכנתא עם מסלולים צמודים, צריך לעניין אתכם האם המדד עלה או ירד ומה אחוז השינוי.
למה? כי שינוי המדד משפיע על סכום הלוואה שלקחנו (רק על המסלול הצמוד למדד) ובהתאם משפיע על ההחזר החודשי. לדוגמה, אם לקחנו הלוואה של 100 אלף ש״ח צמודה, והמדד עלה ב-1% אנחנו חייבים לבנק 101 אלף ש״ח.
7. מדד תשומות הבניה
מדד ששונה בשני היבטים מזה שדיברנו עליו כאן בסעיף 6:
א. הוא חל לרוב רק על מי שרוכש דירה מקבלן.
ב. הוא מדד שרלוונטי לחלק של לפני נטילת המשכנתא (בעוד צמוד למדד רלוונטי אחרי שכבר לקחנו משכנתא).
אז מה מדד תשומות הבניה? כאשר רוכשים דירה מקבלן, ברוב החוזים - מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה. למה בעצם? כי הרי הדירה עצמה לא מוכנה וכנראה ייקח עוד שנה-שנתיים עד גמר הבנייה. באופן הזה הקבלן שמכר לכם דירה במחיר מסוים חשוף לשינויים בעלויות הבניה.
לדוגמה, המלט התייקר או שכר העובדים. לכן, הקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה וכך הוא "מבטח" את עצמו מהשינויים בעלויות. הביטוח של הקבלן הוא בדיוק הסיכון שלכם כי עכשיו אתם חשופים לשינויים בעלויות.
בשורה התחתונה, אל תקלו ראש במדד הזה. חייבים לדעת לתכנן את הנושא הזה שיכול להגיע לעלויות של עשרות אלפי שקלים.
8. ריבית פריים
בנק ישראל מפרסם את הריבית המרכזית במשק 8 פעמים בשנה (אחת לחודש וחצי בערך). ריבית הפריים זו הריבית שמפרסם בנק ישראל ועליה מוסיפים 1.5%. לכן, פרסום הריבית של בנק ישראל משפיע באופן ישיר על מסלול המשכנתא שנקרא מסלול פריים וכן באופן עקיף על המסלולים הנוספים. עליה בריבית בנק ישראל תגרור העלאה במסלול הפריים ובהתאמה גם עלייה בהחזר החודשי.
בדרך כלל הבנקאים מדברים במונחי פריים, הם יגידו לכם הריבית של המסלול הזה היא פריים מינוס חצי. מה זה אומר? שאם הפריים הוא 6% (4.5% ריבית בנק ישראל נכון למרץ 2025 ועוד מרווח קבוע של 1.5%) אז הריבית שהבנק מציע לכם היא 5.5%. אבל אם מחר הפריים יעלה ל-6.5% אז הריבית שלכם תעלה ל-6%. זה כמובן משפיע על ההחזר החודשי.
9. תמהיל משכנתא
חשוב להבין שהמשכנתא שלנו היא לא מקשה אחת - כלומר לרוב היא לא הלוואה אחת, אלא שם כולל לכמה הלוואות שכולן יחד מרכיבות אותה. אנחנו באים לבנק ולוקחים 3-4 הלוואות שלכולן יחד קוראים משכנתא.
כל הלוואה מכונה מסלול, וכל מסלול מתנהג אחרת ויש לו מאפיינים שונים. זה יכול להתבטא במשך המסלול, סכום אחר וריבית אחרת. יש אפשרות שהמשכנתא תהיה בנויה ממסלול אחד בלבד (הלוואה אחת), אבל לרוב הסכום מתחלק בין כמה מסלולים.
במידה והחלטנו למשל לקחת משכנתא של 900 אלף ש״ח עם החזר חודשי של 5,000 ש״ח, נגלה שיש אינסוף קומבינציות שיביאו אותנו לשם. האתגר הוא לדעת להגיע לשם בדרך יעילה, הכי נכונה (עבורכם) והכי חסכונית בהתאם לנתונים ולמטרות שלכם - בין אם זה בשלושה מסלולים או בשישה.
תמהיל המשכנתא (כלומר שילוב המסלולים שבחרנו, התקופות והסכום בכל מסלול) הוא הבסיס של התכנון הפיננסי. תמהיל מדויק ומותאם אישית הוא מתכון הכרחי למשכנתא נכונה ויעילה.
10. עמלת פרעון מוקדם
בשורה אחת: עמלה שמשלמים לבנק על כך שאנחנו רוצים לשלם לו את כל המשכנתא לפני הזמן. העמלה הזאת יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.
למה בכלל גובים עמלת פרעון מוקדם? שאלה טובה. יש היום הרבה ויכוחים בנושא ואפילו עלתה הצעת חוק לבטל את העמלה הזאת. ההגיון הקיים אומר שכאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה הוא בעצם התחייב לנו לריבית מסוימת ועל סמך זה הוא עושה את החישובים שלו (קונה כסף וכדומה). אם אנחנו נגיע לבנק באמצע תקופת הלוואה ונבקש לשנות את הלוואה לריבית זולה יותר אנחנו כביכול "שוברים" את החוזה והבנק צריך לפצות את עצמו על זה.
לדוגמה, לקחנו ריבית קבועה לא צמודה של 4% ל-25 שנה ואחרי 5 שנים הריביות ירדו והגענו לבנק כדי להחליף את אותו מסלול ל-3% ריבית – הבנק כביכול הפסיד 1% ריבית למשך 20 שנה שנותרו לנו והוא קונס אותנו על כך.
אגב, אם הגענו אחרי חמש שנים למחזר והריבית עלתה ל-5% הבנק רק מרוויח מכך ולכן לא נשלם עמלה.
נשמע מרגיז? בהחלט. זו פרקטיקה שעובדת גם בחדר כושר שם מי שעשה מנוי שנתי ומבקש אחרי חצי שנה לצאת ממנו, נדרש "לפצות" את חדר הכושר.
בשורה התחתונה, אחד הדברים הכי חשובים בלקיחת משכנתא היא להיכנס אליה עם החזר חודשי שמתאים לתזרים שלנו ולרמת החיים שאנחנו רוצים.
עם רייזאפ אפשר לנהל את התזרים בקלות, בחוכמה ולהבין איזו משכנתא אתם יכולים לקחת.
בהצלחה!